麗江市物業(yè)管理辦法

第一章  總  則 

第一條 為規(guī)范本市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、服務(wù)、使用及其指導(dǎo)、監(jiān)督管理。

第三條 市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的指導(dǎo)、監(jiān)督管理工作。

縣（區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督管理工作。

市、縣（區(qū)）人民政府發(fā)展改革、自然資源和規(guī)劃、城市管理、公安、生態(tài)環(huán)境、市場(chǎng)監(jiān)督管理、人防、民政等行政主管部門，按照各自職責(zé)協(xié)同實(shí)施本辦法,依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相應(yīng)的違法行為。

市、縣（區(qū)）人民政府建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門建立守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，加強(qiáng)行業(yè)誠(chéng)信管理。

第四條 縣（區(qū)）政府應(yīng)切實(shí)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)屬地管理主體責(zé)任，按照業(yè)主自我管理與社會(huì)化服務(wù)相結(jié)合的原則，積極推動(dòng)將物業(yè)管理納入社會(huì)治理體系。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，物業(yè)行政、市場(chǎng)監(jiān)管、自然資源和規(guī)劃、價(jià)格、公安派出所等部門以及社區(qū)居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主代表）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、

專業(yè)經(jīng)營(yíng)等有關(guān)部門參加。聯(lián)席會(huì)議協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理中的重要問(wèn)題。 

第二章  物業(yè)管理區(qū)域

第五條 物業(yè)管理區(qū)域原則上按照物業(yè)規(guī)劃總平面圖劃定的范圍確定。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)充分考慮物業(yè)的類型、規(guī)模、共用部位和設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素，按照以下規(guī)定劃分：

（一）新建項(xiàng)目，包括分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上單位共同開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

（二）建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)已按規(guī)劃或自然分割形成兩個(gè)以上自然院落或者封閉區(qū)域的，在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的情況下，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

（三）總建筑面積在20萬(wàn)平方米以上的物業(yè)管理區(qū)域，具備獨(dú)立使用功能的設(shè)施設(shè)備，且分開(kāi)便于物業(yè)管理和業(yè)主使用的，可以劃分為兩個(gè)以上的物業(yè)管理區(qū)域。

第六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)服務(wù)用房。

新建物業(yè)區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房：

（一）建筑面積不低于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積的3‰，并不得少于100平方米，且一半以上建筑面積須設(shè)置于地上建筑中；

（二）物業(yè)服務(wù)用房中業(yè)主委員會(huì)辦公用房面積不低于30平方米；

（三）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃報(bào)件中明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，項(xiàng)目建設(shè)時(shí)應(yīng)當(dāng)按自然資源和規(guī)劃行政主管部門審定的圖紙建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房；

（四）分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，在首期開(kāi)發(fā)時(shí)應(yīng)當(dāng)按照標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)服務(wù)用房。 

第三章  業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第七條 房屋權(quán)屬證書(shū)記載的所有權(quán)人為業(yè)主。房屋的合法買受人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但實(shí)際已占有使用的，視為業(yè)主。

第八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有和履行《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。

第九條 業(yè)主大會(huì)由同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。符合以下條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)：

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)交付使用的建筑面積達(dá)到總建筑面積50%以上的；

（二）將物業(yè)交給第一個(gè)業(yè)主之日起滿兩年的；

（三）占全體業(yè)主30%以上業(yè)主提議的。

第十條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，物業(yè)所在地縣（區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處或者居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦。

籌備組由業(yè)主代表組成，籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告其成員名單和工作職責(zé)，公告時(shí)間不少于5天。

第十一條 業(yè)主大會(huì)籌備組負(fù)責(zé)以下籌備工作：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）草擬《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）》《管理規(guī)約（草案）》和《業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則（草案）》；

（三）確定業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）確定首屆業(yè)主委員會(huì)侯選人產(chǎn)生辦法及成員名單；

（五）做好召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的其他準(zhǔn)備工作。

前款規(guī)定的事項(xiàng)，籌備組應(yīng)當(dāng)在召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)投票權(quán)數(shù)提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告之異議人復(fù)核結(jié)果。

第十二條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)，在縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督下，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

第十三條 業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)、履行職責(zé)要求按《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定執(zhí)行。

第十四條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方式、業(yè)主代表的推選方式、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。

第十五條 管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則自業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)之日起生效，對(duì)全體業(yè)主及使用人具有約束力。

第十六條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)下列主要事項(xiàng)作出約定：

（一）共有建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理；

（二）住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、使用、管理；

（三）共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益分配；

（四）業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)；

（五）違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

第十七條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。

采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，可以以幢、單元等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書(shū)面委托書(shū)并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決。

第十八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議參加人數(shù)及通過(guò)要求按《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定執(zhí)行。

業(yè)主大會(huì)討論籌集和使用專項(xiàng)維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)按《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》及《麗江市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十九條 業(yè)主委員會(huì)的成立、履行職責(zé)、委員要求按《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定執(zhí)行。

第二十條 業(yè)主委員會(huì)任期滿或在任期內(nèi)辭職的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告縣（區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)重新選舉。

前業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好移交工作。

第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，其委員資格終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；

（二）喪失民事行為能力；

（三）無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上；

（四）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力；

（五）有犯罪行為；

（六）以書(shū)面方式向業(yè)主大會(huì)提出辭職請(qǐng)求；

（七）拒不履行委員職責(zé)；

（八）業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員或者20％以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；

（九）違章搭建、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等侵害他人合法權(quán)益；

（十）因其他原因不適合繼續(xù)享有委員資格的。

經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要增減或者調(diào)整業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十二條 業(yè)主委員會(huì)討論、決定物業(yè)管理公共事項(xiàng)、經(jīng)三分之一業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)委員會(huì)會(huì)議，并于會(huì)議召開(kāi)3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書(shū)面形式公告會(huì)議議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書(shū)面記錄，由出席會(huì)議的委員簽字后存檔。

業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過(guò)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的決定在作出之日起3日內(nèi)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出違反法律、法規(guī)的決定。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣（區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

第二十五條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與社區(qū)居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等有關(guān)工作。 

第二十六條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合有關(guān)社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會(huì)開(kāi)展工作，接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)告知有關(guān)社區(qū)居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取社區(qū)居民委員會(huì)的建議。 

第四章  前期物業(yè)管理 

第二十七條 前期物業(yè)的選聘按《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)要求執(zhí)行。

第二十八條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，但期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，報(bào)縣（區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案。

臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售時(shí)將臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容在銷售場(chǎng)所向物業(yè)買受人明示，予以說(shuō)明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂商品房購(gòu)銷合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。

第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單，并共同進(jìn)行查驗(yàn)，及時(shí)解決查驗(yàn)中出現(xiàn)的問(wèn)題。

第三十二條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)同時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)及縣（區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（四）房屋產(chǎn)權(quán)名冊(cè)；

（五）物業(yè)管理所必需的其他資料。

第三十三條 在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，已成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將第三十二條中規(guī)定的資料移交給業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，未成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的，將資料移交給原建設(shè)單位或縣（區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門。

第三十四條 房屋產(chǎn)權(quán)名冊(cè)僅供核對(duì)業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)、通知業(yè)主及方便物業(yè)管理使用，不得用于其他用途。

建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指定專人保管房屋產(chǎn)權(quán)名冊(cè)，并做好有關(guān)個(gè)人隱私保護(hù)工作。 

第五章  物業(yè)管理服務(wù)

第三十五條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)取得物業(yè)服務(wù)營(yíng)業(yè)許可并具有獨(dú)立的法人資格。

第三十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并在簽訂物業(yè)服務(wù)合同后15日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同及業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決議報(bào)縣（區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案。

第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)接管驗(yàn)收手續(xù)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本辦法第三十二條規(guī)定的資料。

第四十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期滿前90日，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)作出是否延續(xù)物業(yè)服務(wù)合同的決定，并在合同期滿30日前將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)不得擅自選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿延續(xù)物業(yè)服務(wù)合同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會(huì)決定通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)合同期滿前30日完成招投標(biāo)工作。

第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)移交本辦法第三十二條規(guī)定的資料，并辦理下列事項(xiàng)：

（一）對(duì)預(yù)收、欠繳的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按實(shí)結(jié)算；

（二）移交全部物業(yè)檔案資料；

（三）移交物業(yè)管理用房、業(yè)主共有的房屋、場(chǎng)地和其他財(cái)物，并退出該物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)合同尚未終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自撤出物業(yè)管理區(qū)域。

第四十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，按不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

第四十三條 前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，由市價(jià)格行政主管部門會(huì)同市住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，由業(yè)主與服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第四十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。建設(shè)單位已按約定向業(yè)主辦理物業(yè)交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主交納。當(dāng)事人有約定的，從其約定。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。

第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視、郵政等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)代收前款規(guī)定費(fèi)用的義務(wù)。確需委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂代收委托合同，實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的有關(guān)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第四十八條 業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)、業(yè)主公約或者管理規(guī)約的行為，及時(shí)制止并向有關(guān)行政主管部門報(bào)告。

第六章  物業(yè)的使用和維護(hù) 

第四十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照自然資源和規(guī)劃行政主管理部門批準(zhǔn)或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿載明的用途合理使用物業(yè)，禁止從事危及建筑安全或者損害他人合法權(quán)益的行為，不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。

確需改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)通過(guò)并報(bào)有關(guān)行政主管部門辦理有關(guān)手續(xù)。影響毗連物業(yè)業(yè)主合法權(quán)益的，還應(yīng)當(dāng)征得毗連物業(yè)業(yè)主的書(shū)面同意。

第五十條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝修物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)房屋安全使用管理及裝飾裝修管理的規(guī)定。

業(yè)主需要裝飾裝修物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)書(shū)面告知業(yè)主和裝飾裝修企業(yè)。

第五十一條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓情況及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

業(yè)主出租物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)將出租情況及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第五十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。

業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，由業(yè)主委員會(huì)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)同意后依法辦理有關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主委員會(huì)依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第五十三條 任何單位和個(gè)人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

第五十四條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得有關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第五十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

因維修養(yǎng)護(hù)需要，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第五十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

保修期滿后，物業(yè)專有部位、專有設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主負(fù)責(zé)，業(yè)主與物業(yè)使用人有約定的，從其約定，業(yè)主、物業(yè)使用人委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)專有部位、專有設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由雙方約定。

保修期滿后，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造費(fèi)用在住宅專項(xiàng)維修資金中列支。未建立住宅專項(xiàng)維修資金的，由全體業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主與物業(yè)使用人有約定的，從其約定。

第五十七條 物業(yè)存在安全隱患，可能存在損害他人合法權(quán)益或者公共利益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

發(fā)生危及他人物業(yè)使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)立即組織排險(xiǎn)、搶修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)，費(fèi)用由有關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

第五十八條 專項(xiàng)維修資金交存、使用和管理應(yīng)當(dāng)按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》及《麗江市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》執(zhí)行。

第七章  法律責(zé)任 

第五十九條 違反本辦法的的規(guī)定所造成的法律責(zé)任，按《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定處理。 

第六十條 法律法規(guī)規(guī)章對(duì)物業(yè)管理另有規(guī)定的從其規(guī)定。 

第八章  附  則

第六十一條 本辦法自2019年6月1日起施行，有效期至2024年5月31日。2009年12月1日發(fā)布的《麗江市物業(yè)管理辦法》（政府公告第20號(hào)）同時(shí)廢止。